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项目发行“急转弯” 信托公司转抱商业地产

2019-10-09 15:29:00来源:励志吧0次阅读

程志云

北京某公司的项目经理小高已经不怎么接住宅项目的单子了。

“和住宅项目相比,商业地产的购房政策要宽松得多,很多受限购令影响的购房者都去买商业地产项目去了。另一方面,房企也在转向商业地产项目,给的利差一点也不比住宅少。对于信托公司而言,我们会跟着这些开发商的步子走。”他说。

信托瞄准商业地产

最近,中铁信托发行了《海南国际旅游岛投资开发信托基金 (1期)集合资金信托计划》。

“恰逢海南旅游岛发布离岛免税政策出台,借着热炒的概念,所以产品卖得非常快。”一位第三方理财公司人士告诉记者。

与此前的诸多房地产信托不同的是,该信托计划资金用于购买儋州新天地酒店有限公司拥有的儋州海航新天地酒店、亚太国际会议中心有限公司拥有的三亚亚太国际会议中心酒店、海南新隆温泉康乐园有限公司拥有的康乐园海航度假酒店经营收益权,用于支持三家酒店的装修改造工程。

按照计划,募集3亿资金后信托计划正式成立,在两年存续期后由酒店方溢价收回酒店经营受益权,而投资者将获得预期每年7.7%-9%的收益。

一位北京的信托公司销售部负责人表示,实际上,现在越来越多的信托项目经理都开始操作商业地产项目。和住宅项目相比,商业地产种类更多,概念也更多元化,而且背后往往依托一些大型国企集团,有很多种不同的玩法。

“目前信托公司参与的商业地产项目主要是两类,一类是依托一些二、三线城市区域发展规划概念的核心商务区的商业物业和酒店项目,这类项目风险较大,必须要与地方规划配合好,有强担保才能操作。而另一类则是住宅替代类的项目,实际上就是商住两用房,现在各地受到限购令影响,很多无法贷款买住宅的外地人都在考虑贷款买这类商住两用房。”他说。

例如,近日四川信托发行的一款规模为2亿元的“绵阳科技城低碳经济产业基地市政项目”,其信托资金用于中国(绵阳)科技城低碳经济产业基地的市政道路工程、工业厂房建筑及配套工程、电力工程等三个子项目建设。

借款人绵阳科发集团在两年存续期内按季度归还信托贷款,支付给投资者的年息高达10%以上。

一位信托公司北方区负责人告诉记者,商业地产项目给信托公司带来的好处并不低于住宅项目。

“现在调控风声这么紧,房企都缺钱得厉害,整体房地产市场的利率都维持在高位,直接找到我们的项目一般都在20%以上。除了我们要给发行方的几个点之外,大部分利润都在信托公司手里。”他说。

不过和住宅相比,商业地产的风险不可小觑。为了控制风险,一般信托公司都会采用高抵押率的土地抵押或者强担保的措施。

例如,海口新城区建设开发有限公司以其海口市大英山新城市中心区C01号商服用地,使用权面积38141.32平方米的国有土地使用权为酒店经营收益权提供抵押担保。抵押物评估值总额约50438万元,折扣率约5.9折。

除此以外,海航国际旅游岛开发建设(集团)有限公司为回购方溢价回购受托人拥有的酒店经营收益权提供不可撤销的连带责任保证担保。

开发商转型

实际上,信托公司的项目“急转弯”还是与各地近期商业地产涨价密切相关。

统计显示,2月北京商业地产市场近500个在租在售活跃项目(写字楼、商铺)中,共有36个商用项目的租售价格发生变动,其中34个项目价格上涨;2个项目价格下跌;涨幅最高的项目报价翻倍,最大跌幅为40%;写字楼项目无降价,10个在售项目售价全数上涨,18个在租项目报价上涨,最高涨幅达到25%。

不仅是北京,高纬环球《全球商业地产投资概览2011》报告显示,在中国,商业地产投资活动在2010年上涨超过33%,截至2010年年底,顶级商业地产投资收益率在各个领域都有所上升,写字楼为5%,零售为7%,工业为8.5%。

根据媒体报道,近两个月,北京、上海等城市以写字楼为首的商业地产成交明显上涨,包括租金在内的市场价格同步趋升,有迹象表明,千亿资金陆续进入国内一、二线城市,拓展商业地产。

作为调控的真空地带,商业地产2011年预计是一个需求爆发的市场。

而信托公司深度介入还是与开发商转型密不可分。

从“招保万金”等大型地产公司披露的2010年报来看,这些开发商2011年不约而同采取的策略都是调低增长预期、谨慎扩张土地储备、适度增加商业地产项目。

受限购等一系列调控政策的影响,国内主要城市的商品房销售量明显下滑,多数房企调低了今年新开工量的增幅。金地集团2011年主要开发项目共46个,计划新开工面积283.88万平方米,而2010年,金地新开工面积为379.56万平方米,同比出现了下滑。

而这些公司在商品房开发方面扩张意图明显。

例如,保利地产表示,今年将推进商业地产平台整合,完善相关制度建设,打造成商业标准产品系列。

一位信托公司项目经理告诉记者,对于开发商而言,公司发展到一定程度以后,更多地持有商业物业可以增加公司抗风险的能力。在目前银行惜贷的情况下,拥有现金流的物业可以进行抵押贷款,盘活资金。

“从项目建设期到成熟的物业证券化,这其中留给信托公司的操作空间是非常大的。”他说。

不过,对于信托公司一拥而上操作商业地产,不少业内人士也持怀疑态度。

一位著名经理告诉记者,目前,很多城市都开始大规模的搞区域金融中心、低碳城市、高科技产业园等等,在这些概念城市中,大力兴建超高层写字楼、酒店等地标性建筑,一些商业地产规划和建设规模增长迅速,但实际上,这些城市设计超前,其经济承载量却十分有限,无法支持这么多商业地产发展。

建设银行研究员赵庆明告诉记者,现在连银行都十分谨慎,信托公司的深度介入也有不小的风险。

“目前,信托公司项目经理们更多是对项目本身价值以及土地价值比较了解,信托贷款的操作也比银行更市场化,更灵活。但信托公司缺少像商业银行那样的对房地产集团整体风险进行整体监控能力和对房地产行业的系统性风险的研究力量。”他说。

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